SCPI : Définition

Une Société Civile de Placement Immobilier est la propriété collective de biens immobiliers exprimée en parts détenues par des personnes physiques ou morale appelées « associés ». Son objet consiste exclusivement en l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif.

Les associés perçoivent à intervalles réguliers (le plus souvent trimestriellement) le revenu issu de la location des locaux acquis par la SCPI et bénéficient ainsi de revenus complémentaires.

FONCTIONNEMENT :

La gestion des SCPI est assurée par une Société de Gestion qui, désignée par les statuts ou par l'Assemblée Générale, doit être agréée par l'AMF et agir dans l'intérêt exclusif des souscripteurs. Le taux et l'assiette des rémunérations perçues par la Société de Gestion (pour la recherche des souscriptions, les cessions de parts et la gestion proprement dite de la Société Civile) sont également déterminés par les statuts.

DEUX CATEGORIES DE SCPI :

SCPI A CAPITAL FIXE :

Il est possible d'en acquérir lors des augmentations de capital et sur le marché secondaire en rachetant les parts d'un associé vendeur. Chaque société confronte à date fixe les ordres d'achat et de vente centralisée.

SCPI A CAPITAL VARIABLE :

Il est toujours possible de souscrire de nouvelles parts au prix fixé par la société. Un associé souhaitant vendre ses parts doit s'adresser à la société de gestion pour opérer un retrait. Face à une forte demande et afin de maîtriser les investissements annuels, les SCPI à capital variable ferment parfois momentanément leur collecte. C'est un gage de bonne gestion.

Les SCPI peuvent également être cédées directement entre acquéreurs et vendeurs sans intervention de la société de gestion sur les marchés dits de « gré à gré », le prix est alors librement débattu entre les parties.

FISCALITE :

Les SCPI sont transparentes fiscalement, elles ne sont pas soumises à l'impôt sur les sociétés. Les revenus distribués sont imposés directement entre les mains des associés : soit à l'impôt sur le revenu pour les personnes physiques, soit à l'impôt sur les sociétés pour les associés personnes morales assujetties à cet impôt.

Les revenus de parts de SCPI sont constitués de :

REVENUS FONCIERS :

Provenant du résultat net foncier (loyer encaissés – travaux, charges de propriété et de copropriété, commissions et honoraires de gestion, taxes, documents d'information, frais des AG).

Dans le cas où l'on dispose d'autres revenus fonciers (hors SCPI fiscales) et que leur montant brut total n'excède pas 15 000 €, le régime du micro-foncier est applicable de plein droit. Il s'agit d'un abattement de 30 % sur les revenus fonciers.

Dans le cas contraire, imposition aux frais réels à l'impôt sur le revenu + prélèvements sociaux.

Les déficits fonciers résultant des dépenses déductibles, autres que les intérêts d'emprunts, sont déductibles du revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. Le solde est reportable sur les futurs bénéfices fonciers pendant 10 ans. Le déficit provenant d'intérêts d'un éventuel emprunt ne peut être déduit que des revenus fonciers.

REVENUS FINANCIERS :

Généralement très faible, provenant du placement de trésorerie des SCPI (capitaux en attente d'investissement, dépôt de garantie, dividendes en instance de versement...)

Ces revenus sont soient soumis au Prélèvement Forfaitaire Libératoire (18% + 13,5% de PS) soient imposés à l'impôt sur le revenu.

PLUS-VALUES IMMOBILIERES :

La plus-value résultant de la cession des parts est la différence entre le prix de cession net vendeur et le prix de souscription (majoré des frais d'acquisition réels).

C'est le régime des plus-values immobilières qui s'applique.

LES AVANTAGES DE SOUSCRIRE A UNE OU PLUSIEURS SCPI :

DIVERSIFICATION :

En rassemblant des volumes importants de capitaux, la SCPI permet à des porteurs de parts, pour de plus faibles montants, de profiter de la sécurité apportée par un patrimoine immobilier diversifié tant géographiquement que par la nature des immeubles et s'adressant à des locataires nombreux et sûrs. En effet, l'investissement en SCPI permet aux associés d'avoir accès aux marchés de bureaux, commerces, entrepôts, locaux d'activité et logements.

Cette triple diversification atténue considérablement les variations du marché et permet des revenus réguliers de l'ordre de 5 à 6 % par an net de frais et charge (pas de taxe foncière, de charges de copropriété, de frais de remise en état et d'assurance à défalquer des loyers encaissés).

TRANQUILITE :

La gestion entièrement déléguée à des professionnels garantit aux associés leur quote-part de revenus réguliers, tout en étant libéré des tracas administratifs et financiers. L'existence d'une politique homogène et commune à l'ensemble du patrimoine détenu assure une maîtrise à tous les niveaux, permettant ainsi préservation et pérennité du patrimoine. Les risques de pertes immobilières sont également mutualisés.

TRANSPARENCE :

Les SCPI sont soumises au contrôle de l'Autorité des Marchés Financiers, et, de ce fait, les informations essentielles les concernant sont publiques : la connaissance du marché secondaire, la composition du patrimoine, le prix de la part pour le cédant et pour l'acheteur, le montant des revenus bruts et distribués, le taux d'occupation, les acquisitions, les cessions...Toutes ces informations détaillées sont largement diffusées au moyen d'un bulletin trimestriel dont la parution régulière assure la plus grande transparence aux associés et éventuels investisseurs.

SOUPLESSE :

Il est possible d'acquérir des SCPI à partir de quelques milliers d'euros. Les transactions sont facilitées par la nouvelle législation qui assure une plus grande liquidité des parts de SCPI. Il n'y a pas besoin de signature chez le notaire. La revente des parts de SCPI est plus simple et rapide que la cession d'un bien immobilier détenu en direct.

EFFET DE LEVIER :

L'achat des parts de SCPI peut se réaliser en partie ou totalité avec un crédit amortissable ou « in fine ». On parle alors de l'effet de levier du crédit.

TYPES DE SCPI :

SCPI DE RENDEMENT, locaux d'entreprises et commerciaux, bureaux, entrepôts,

SCPI FISCALES pour lesquelles les investissements sont destinés à l'habitation du particulier, permettant ainsi l'application de dispositifs fiscaux (actuellement dispositif « SCELLIER»),

SCPI DE PLUS-VALUES dont la priorité est la valorisation du patrimoine plutôt que l'optimisation du rendement.

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