LOUEUR MEUBLé CLASSIQUE

Amortissement jusqu'à 100 % de l'investissement  

Récupération de TVA jusqu'à 19,6%* sur le montant de l'acquisition

 


PRINCIPE

Une location est dite meublée dès lors que le logement loué est pourvu du mobilier et des équipements adaptés à la vie courante (cuisine équipée, salle de bain, lit, penderie, meubles de rangement, tables, chaises, canapé, rideaux...) Le propriétaire doit s’assurer que le locataire puisse s’installer en n’apportant pratiquement que ses seuls effets personnels.

La location à titre habituel d’un logement meublé est une activité commerciale. Cette activité relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non celle des revenus fonciers.

  • 2 statuts existent :
    • Le régime du Loueur Meublé Non Proffesionnel
    • Le régime du Loueur Professionnel

STATUT DE LOUEUR EN MEUBLE NON PROFESSIONNEL (LMNP) :

Sont considérées comme loueurs en meublé non professionnel, les personnes qui :

  • Bien qu'inscrites au registre du commerce, retirent de cette activité, à la fois un montant de recettes annuelles (ramenés prorata-temporis en cas de commencement ou de cessation d'activité en cours d'année) inférieur ou égal à 23 000 euros TTC et moins de 50% de leur revenu global.
  •  Ne sont pas inscrites en qualité de loueur professionnel au registre du commerce.

REGIME D'IMPOSITION :

Selon le montant de votre Chiffre d’Affaires, vous relevez du régime micro-BIC ou d’un régime réel d’imposition.

  •  Le régime micro-BIC : 

    Si le montant des loyers, charges comprises, que vous percevez ne dépasse pas 32 600 €uros/ans, vous relevez de plein droit du miro-BIC.

    Le fisc appliquera alors sur vos recettes déclarées un abattement forfaitaire de 50 %, avec un minimum fixé de 305 €, représentatif de vos charges.

    L’option pour le régime réel. Si vos charges dépassent 50 % de vos loyers, vous avez intérêt à opter pour le régime réel, ce qui permet de les déduire pour leur montant réel.

    L’option est valable et irrévocable pendant 2 ans, à l’issue desquels elle est reconduite tacitement par période de 2 ans. Elle doit être exercée, par courrier, avant le 1er février de l’année de perception des revenus ou jusqu’à la date de dépôt de votre première déclaration. Pour revenir au régime micro-Bic, il suffit de dénoncer l’option. Cela peut être opportun une fois les amortissements épuisés afin de bénéficier de l’abattement forfaitaire de 50 %.

  •  Le régime réel d’imposition :

    Si les loyers ont dépassé 32 600 €uros ou si vous avez exercé une option en ce sens, vous relevé du régime réel d’imposition, normal ou simplifié. (Si le loueur perçoit des recettes comprises entre 32 100 € et 763 000 €, il sera imposable selon le régime du réel simplifié et devra souscrire une déclaration de ses revenus professionnels dans les conditions de droit commun. Au-delà il sera imposable selon le régime réel normal de droit commun.)

    Il vous appartient de déterminer votre revenu net imposable, en retranchant de vos recettes locatives les charges supportées pour les acquérir ou les conserver.

    • Les charges déductibles :

      • Les dépenses liées au financement et à la gestion courante du bien : intérêts d’emprunt, primes d’assurance, commission versées à un gestionnaire, consommation du locataire lorsque les contrats restent à votre nom (eau, électricité, gaz…), charges de copropriété…
      • Les impôts et taxes : Taxe foncière, contribution Economique Territoriale (CET)
      • Les travaux d’entretien et de réparation ayant pour objet de remettre en état ou de conserver le logement loué, ou les parties communes de l’immeuble
      • Les amortissements de l’immobilier (répartis généralement sur 25 à 35 ans)  et du mobilier (répartis sur 5 à 7 ans) : l’amortissement, déduit annuellement, doit rester constant. En revanche, le prix du terrain n’est pas amortissable.

        L’amortissement déductible est limité aux loyers perçus, diminués des charges relatives au bien. Sa déduction ne peut donc avoir pour effet de créer un déficit. Et si votre activité de loueur est déjà déficitaire, l’amortissement ne peut contribuer à augmenter ce déficit mais est reportable sur vos revenus locatifs des années bénéficiaires postérieures, sans limite de temps, tant que le bien continue d’être loué. 
    • L’imputation des déficits : Lorsque vous relevé du régime réel, vous enregistrer un déficit si, une année donnée, vos charges ont été supérieures à vos revenus.

      Le déficit s’impute uniquement sur les autres bénéfices non professionnels tirés des locations meublées de votre foyer fiscal réalisés la même année ou les 10 années suivantes. La part du déficit non déduite dans ce délai est définitivement perdue.

      Si vous relever du micro BIC, vous ne pouvez pas constater de déficit. Vous pouvez seulement déduire vos déficits antérieurs, lorsque vous releviez du régime réel, encore reportables.
    • * Récupération de la TVA (19,6 %) sur votre acquisition :

      Ce remboursement a lieu sous réserve que le bail commercial d'au moins 9 ans soit signé avec un gestionnaire offrant la possibilité d'au moins trois des quatre services suivants : accueil et gardiennage, nettoyage quotidien des locaux, petit déjeuner, fourniture du linge de maison.


 STATUT DE LOUEUR MEUBLE PROFESSIONNEL (LMP) :

 Vous êtes considéré comme loueur professionnel si vous remplissez ces 3 conditions simultanément :

      • vous encaissez plus de 23 000 Euros de loyers issus des locations meublés par an,
      • le montant des loyers de vos meublés dépasse la somme de vos autres revenus professionnels du foyer soumis à l'impôt sur le revenu (traitements et salaires, pensions et rente viagères, BIC autres que ceux de la location meublée, BA, BNC, revenus des gérants et associés.
      • vous êtes inscrit au registre du commerce et des sociétés. Lorsque l'inscription est refusée, il faut apporter la preuve du refus, si possible par la copie de la décision du greffe.

 

REGIME D'IMPOSITION

  • Les charges déductibles :

    Le loueur meublé professionnel peut également tenir compte (en sus des charges déductibles du LMNP) des charges liées à ce statut : cotisations d'assurance vieillesse, maladie-maternité et allocations familiales.
  • L'imputation des déficits :

    Avec le statut LMNP vous pouvez déduire votre déficit de loueur du revenu global imposable de votre foyer perçu la même année. Si le déficit est supérieur à celui-ci, il se crée un déficit global, imputable sur votre revenu global des 6 années suivantes.

LES AVANTAGES DU LMP :

  • Disposer d'une protection sociale :

    En tant que professionnel, le loueur en meublé professionne cotise auprès des organismes sociaux. En contrpartie, il bénéficie des prestations correspondantes : maladie, trimestre de retraite, allocation faliliales.
  • Réduire son ISF :

    Les investissements MP sont exclus de l'ISF si les locations produisent plus de 23 000 €uros de recettes annuelles et si le revenu net fiscal (après déduction des charges : intérêts d'emprunt, amortissement...) représente au moins 50 % de l'ensemble des revenus professionneks nets du foyer fiscal.
  • Fiscalité avantageuse en cas de cession :

    Les LMP sont soumis au régime des plus-values professionnelles et peuvent bénéficier d'une éxonération totale ou partielle si l'activité est exercée depuis au moins 5 ans à titre professionnel et que le montant de leurs recette n'excède pas certains seuils de recettes :

    - Recettes inférieures à 90 000 Euros : exonération totale (recettes tirées de la location au titre des excercies clos des deux années civils précédentes).

    - Recettes comprises entre 90 000 Euros et 126 000 Euros : exonération partielle.
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