Démembrement de propriété

LE PRINCIPE

Le montage repose sur la dissociation entre "la nue-propriété" et "l'usufruit". 

LA NUE-PROPRIETE :

Un investisseur privé acquiert la nue-propriété d’un bien immobilier en finançant 50% à 60 % de la valeur totale du bien en pleine propriété.

En contrepartie, l’investisseur renonce à percevoir les revenus de la location du bien pendant la durée du démembrement.

L'USUFRUIT :

L’usufruit temporaire est acquis simultanément pour une durée fixe (de 15 ou plus défini à l'origine) par un investisseur privé ou public qui louera le bien pendant toute la durée du démembrement et en percevra la totalité des revenus. L’usufruitier prend en charge sur toute la durée du démembrement, l’intégralité des frais, travaux et taxes.

AU TERME DU DEMEMBREMENT :

L’investisseur nu-propriétaire devient automatiquement et gratuitement plein propriétaire du bien (art. 1133 du CGI) qui aura été entretenu et remis en état. Il aura réalisé une économie de 40 à 50 % sur le prix d’achat.


LES AVANTAGES

RENTABILITE

  • 3,5 % l’an net de charges et de fiscalité : rentabilité mécanique calculée grâce à la seule récupération automatique et gratuite de l’usufruit du bien au terme du démembrement.
  • Effets de levier du financement. L’immobilier étant le seul placement permettant d’investir à crédit et de profiter des taux historiquement bas. De plus vous bénéficiez d’une capacité d’investissement plus importante : le prix du bien est réduit de 40 % à 50 % par rapport à la valeur en pleine propriété. Ce qui donne la capacité d’investir dans des quartiers plus cotés, des appartements plus spacieux souvent avec terrasse ou encore des maisons de ville avec jardin privatif.
  • Revalorisation du bien immobilier sur la pleine propriété pendant toute la période.
  • Protection contre l’inflation renaissante.

SERENITE

  • Investissement sans risque locatif : les contraintes induites par la gestion, les loyers impayés ou l’absence de locataires sont éliminées. La totalité des taxes (y compris la taxe foncière), des frais de gestion, des travaux d’entretien des logements et de l’immeuble (y compris les gros travaux) sont contractuellement supportés par l’usufruitier.
  • A l’issue de cette période, le bailleur garantit à l’épargnant propriétaire le bon état d’habitabilité des lieux.
  • Totale liberté dans la durée de détention du bien : aucune durée minimale de détention n’est imposée. Le bien peut être vendu à tout moment en conservant les avantages fiscaux acquis. Le marché secondaire est actif, de nombreux investisseurs recherchant des durées d’investissement inférieurs à 15 ans.
  • Avenir serein au terme du démembrement : votre plan de financement est connu parfaitement et sera sans surprise : pas de risque de loyer impayé, ni de vacance de l’appartement puisque supporté par l’usufruitier.
  • En fin d’opération, le nu-propriétaire devenu plein propriétaire, aura la faculté de :
    • Vendre son bien  et de percevoir un capital.
    • Disposer de l’appartement pour lui-même.
    • Louer pour en percevoir les loyers et bénéficier d’un complément de retraite.

OPTIMISATION FISCALE

  • Impôt sur le revenu :

    Pendant toute la période du démembrement et en raison de l’absence de loyers, il n’y aura pas d’imposition sur le revenu ni au titre des revenus fonciers, ni au titre des prélèvements sociaux. La nue-propriété permet ainsi de capter dès l’achat sous forme de réduction du prix, l’équivalent de 15 années de loyers totalement défiscalisés.

    Si l’investissement est réalisé à crédit, l’opération va générer, grâce aux intérêts d’emprunt, un déficit foncier imputable sur les revenus fonciers existants. A défaut ces intérêts seront reportables pendant dix ans sur des revenus fonciers futurs, par exemple ceux tirés de la location du bien à l’extinction de l’usufruit. Une économie d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux pourra être réalisée par ce biais.

    A noter que cet avantage est possible uniquement dans le cadre d’un usufruit cédé à un bailleur institutionnel à vocation sociale.
  • Impôt sur la fortune : l’acquisition en nue-propriété est un modérateur de votre facture ISF :

    • En fonds propres, le nu-propriétaire ne déclare pas sa nue-propriété à l’actif et réduit ainsi sa base taxable ISF à hauteur des fonds investis.
    • Par emprunt, le nu-propriétaire ne déclare pas sa nue-propriété à l’actif mais ne peut porter sa dette au passif. L’investissement est donc neutre au regard de l’ISF (art 885 G quater du code général des impôts modifié par la loi de finance pour 2013).
  • Taxe foncière : à la charge de l’usufruitier pendant toute la durée du démembrement.
  •  Frais de notaire : les frais de notaire sont calculés sur la nue-propriété seulement.
  • Plus-values : l’administration fiscale admet de calculer la plus-value à partir de la valeur vénale de la pleine propriété du bien à la date d’acquisition de la nue-propriété par l’investisseur.L’usufruit que vous n’avez pas payé, ne supporte donc pas l’imposition au titre des plus-values immobilières.Avec les nouvelles lois conditionnant l’abattement sur la plus-value, ce montage à toute son importance.
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